von Patrick Peifenberger
Wir haben ein Haus gekauft! Nach Jahren der Suche, die ich im Detail nicht schildern möchte – sagen wir, es war eine Achterbahn der Gefühle – hatten wir ein echtes Schmuckstück gefunden. Baujahr 1950, klassische Ziegelbauweise, guter Grundriss, stadtnah, Garten und Kastenstockfenster.
Es war erschwinglich. Wahrscheinlich weil der Verkäufer das Gebäude als Abrissobjekt ansah (viele unserer Freunde übrigens auch). Wir aber sahen das genaue Gegenteil: ein wunderschönes Haus mit Geschichte. Mit viel Liebe und noch mehr Arbeit sollte es zu unserem neuen Zuhause werden.
Durch frühere Zimmer-Renovierungen war Thema Sanierung für uns also nicht ganz neu. Meine Frau und ich sind handwerklich außerdem recht begabt. Aber eine Haussanierung ist schon noch mal eine ganz andere Liga. Der Weg war mitunter sehr steinig, aber wir haben auch extrem viel dazugelernt – daran möchte ich euch gerne teilhaben lassen.
Tipps vor dem Kauf:
1. Holt euch vorher fachkundigen Rat
Es geht um die wohl größte Investition eures Lebens, also sollte jemand mit Fachwissen das Haus begutachten. Häuser schauen außen wie innen oft noch ganz gut aus aber stellen sich in weiterer Folge doch als baufällig und wirklich abrissreif heraus.
Das Immobiliengeschäft ist knallhart und manche Verkäufer schaffen es tatsächlich Bruchbuden als Schmuckkästchen zu verkaufen. Mit fachkundigem Rat, bekommt man auch einen guten Überblick, was eine Sanierung so in etwa kosten wird. Das ist gut investiertes Geld und kann vor großem Schaden schützen.
2. Informiert euch bei der Gemeinde
Was ist dort eigentlich genehmigt? Was darf man dort (noch) dazu bauen? Wie hoch darf ich bauen? Gibt es Vorgaben der Gemeinde in Bezug auf das Ortsbild? Die Bauämter der Gemeinden sind hier wirklich wichtig.
Für unsere Generalsanierung mit Dachhebung und Zubau brauchte es eine Baugenehmigung.
Oder wenn ihr in Städten wie zum Beispiel Salzburg umbaut, wird es vielleicht noch heikler: Dort gibt es zum Beispiel Altstadtschutz-Zonen. Jedes neue Dachfenster kann da schon mal zum echten Problem werden.
Darum: Vorher zur Gemeinde und Infos über das Objekt einholen!
3. Schaut ins Grundbuch
Lasst euch einen aktuellen Grundbuchsauzug vom Makler oder Verkäufer vorlegen. Es kann sein, dass das Grundstück mit einer so genannten Dienstbarkeit belastet ist. Das heißt, dass jemand anderer ein Recht hat das euer Grundstück/Haus betrifft. Das kann etwa ein Wegerecht sein (jemand darf z.B. durch den Garten gehen, um seine Scheune oder ähnliches zu erreichen). Oder es besitzt noch die Oma des Verkäufers ein Wohnrecht im Haus. Nichts gegen Erweiterung der Familie, aber man muss das im Vorfeld klären.
Da hatten wir noch viel Arbeit vor uns …
4. Kaufvertrag steht an – prüfen und verhandeln
Oft kommt es vor, dass Kaufverträge vom Anwalt des Verkäufers aufgesetzt werden. Meistens, weil dies schon im Kaufangebot so vereinbart wurde. (Eine Klausel die man gerne überliest, weil man sich auf den Preis konzentriert). Lasst einen Juristen eures Vertrauens drüberlesen . Kaufverträge für Häuser sind kompliziert und enthalten manchmal enthalten Klauseln die einen Käufer benachteiligen. Die kann man noch rechtzeitig ändern.
Auch die Kosten sind nicht in Stein gemeißelt. Bei Banken, Maklern, Rechtsanwälten und Notaren kann man Geld sparen. Auch wenn bestimmte Berufsgruppen ihre Tarife in Prozenten des Kaufwertes verlangen, lohnt sich zu verhandeln – zum Beispiel eine Pauschale. Wer nicht fragt, gewinnt nichts. Bei der Finanzierung solltet ihr unbedingt die Angebote mehrerer Banken vergleichen. Die Hausbank ist nicht immer die beste.
Gratulation, du bist jetzt (wahrscheinlich) Hausbesitzer! Als nächstes steht, die notwendigen Bewilligungen der Gemeinde vorausgesetzt, die Renovierung an!
5. Vergleiche aber verzettle dich nicht
Was haben wir nicht alles verglichen: Heizsysteme, Dämmsysteme, (Bau)Holzarten, Estriche, Böden, Innenputze, Außenputze, Wandsysteme, Dachsysteme und noch viel mehr.
Irgendwann muss man eine Entscheidung treffen. Wer viel selbst machen will, kann zu einer größeren Baustofffirma fahren und sich dort beraten zu lassen. Manche Firmen schicken euch auch einen Außendienstmitarbeiter, damit er sich ein Bild vor Ort macht. Wir haben das auch gemacht – schon alleine, um unseren Kostenrahmen nochmals zu überprüfen. In manchen Entscheidungen hat uns das bestärkt, aber der eine oder andere Rat hat uns neue Wege gezeigt. Nur einen Rat, den uns wirklich alle gegeben haben, den haben wir nicht befolgt: Wir haben die 60 Jahre alten Kastenfenster nicht gegen neue Kunststoff, Holz oder Holz-Alu-Fenster getauscht! Diese Fenster haben wir alle aufwendigst abgeschliffen, gekittet, und neu lackiert. Lediglich bei den Innenflügeln haben wir der Kinder wegen neues, bruchsicheres Glas eingesetzt. Ansonsten haben wir sogar aus alten Abbruchhäusern stilgleiche Kastenfenster gekauft und neu in unseren Windfang und ins Wohnzimmer eingesetzt! Es war die beste Entscheidung, die wir gegen jede Meinung getroffen haben. Die Fenster dämmen hervorragend und lassen kaum Schall in das Haus.
Klein, aber unser. Hier noch mitten in der Renovierungsphase
6. Manche Sachen sind komplizierter als man denkt
Bevor ihr eifrig mit der Renovierung startet – lest euch in das Thema ein! Manche Sachen, die klar und logisch scheinen, sind dann doch komplizierter als man denkt. Unsere alten Holztramdecken zum Beispiel hätten nie und nimmer das Gewicht des neuen (erstmals eingebrachten) Estrichs getragen. Also: zuerst die Böden alle öffnen, Holztrame verstärken, Böden schließen, Estrich drauf. Oder die Dampfbremse Richtung oberste Geschossdecke. Da kann man so viele Fehler machen und die können so fatale Folgen haben. Darum auch während der Baustelle: Lieber einmal zu viel als einmal zu wenig Fachberatung holen.
7. Auch Selbermacher brauchen Profis
Es gibt Dinge, die kann und darf man bei besten Willen und handwerklichen Geschick einfach nicht selber machen. Bei uns waren das: Elektro- Heizungs- und Wasser-Installationen. Von Anschlüssen, Verteiler- und Sicherungskästen haben wir lieber die Finger gelassen. (Außerdem muss der Sicherungskasten von einem befugten Unternehmern abgenommen werden).
Lange Rede kurzer Sinn: hier haben wir auf die Hilfe von Professionisten zurückgreifen müssen. Nachdem wir im Grenzland zum schönen Bayern liegen, war es für mich auch naheliegend, dass ich dort nach Handwerkern Ausschau halte. Und tatsächlich: den günstigsten und sympathischsten Installateur haben wir dort gefunden. Eine echte One-Man-Show! Stellte mir ein super Angebot und wir beauftragten ihn damit, eine Heizung sowie eine Wasserversorgungsanlage einzubauen. Alles wunderbar bis zu dem Moment, wo mir ein Freund die Frage gestellt hat, wie denn das so rechtlich ist, wenn ich ein deutsches Unternehmen mit einem Werk in Österreich beauftrage.
Daran hatte ich gar nicht gedacht. Zwar ist die Rechtslage für Werkverträge ist in Österreich und Deutschland oft sehr ähnlich, aber unterscheidet sich dann doch auch wieder in kleinen aber nicht unwesentlichen Details.
Unser Installateur erledigte alles zu unserer vollsten Zufriedenheit. Trotzdem verfolge ich jetzt aber das Thema Werkvertrag ein wenig – gerade weil ich immer wieder in Deutschland bestelle oder auch beauftrage und weil es jüngst dort auch zu Änderungen im Werkvertragsrecht gekommen ist. So gibt es neuerdings im Gegensatz zu Österreich eigene Regeln für Bauverträge! Informationen dazu habe ich hier gefunden: https://www.evocate-inkasso.de/werkvertragrecht
Wir sind glücklich in unserem Haus. Was sind eure Erfahrungen mit Hauskauf, Renovierungen und Werkverträgen?
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